A Prefeitura de São Paulo intensificou a fiscalização sobre empreendimentos que separam moradores de baixa renda dos proprietários de apartamentos de alto padrão dentro do mesmo condomínio. A medida provocou reação imediata do mercado imobiliário, que acusa a gestão municipal de endurecer a interpretação das regras urbanísticas e colocar em risco a viabilidade de projetos mistos na cidade.
O debate envolve os chamados subcondomínios, modelo adotado em parte dos lançamentos residenciais paulistanos. Nesses empreendimentos, moradores de unidades destinadas à HIS (Habitação de Interesse Social) e à HMP (Habitação de Mercado Popular) costumam ter acessos, portarias e áreas de lazer diferentes dos demais residentes.
Na prática, piscinas, quadras esportivas e salões de festas podem ficar restritos aos apartamentos de maior valor, enquanto os imóveis populares utilizam estruturas menores e separadas.
A discussão ganhou repercussão após a CPI da HIS, realizada na Câmara Municipal de São Paulo, e passou a afetar diretamente a aprovação de novos projetos imobiliários. Segundo entidades do setor, pedidos de alvará com essa configuração começaram a sofrer restrições por parte da prefeitura nas últimas semanas.
Incorporadoras apontam impacto no custo do condomínio
As principais entidades do mercado imobiliário paulista afirmam que impedir a divisão das áreas comuns pode gerar aumento nas despesas condominiais para famílias de baixa renda.
O argumento é que, sem separação, os custos de manutenção das estruturas mais sofisticadas seriam divididos entre todos os moradores do empreendimento, incluindo aqueles enquadrados em programas habitacionais.
Conselheiro jurídico do Secovi-SP, o advogado Rodrigo Bicalho afirma que não existe base legal para a restrição imposta pela prefeitura. Segundo ele, os subcondomínios são previstos tanto em normas municipais quanto na legislação federal.
Bicalho também avalia que a situação pode provocar uma série de disputas judiciais entre incorporadoras e o município. Para o representante do Secovi-SP, o impasse ameaça o modelo de condomínio misto que se expandiu na capital nos últimos anos.
A Abrainc, associação que representa incorporadoras em todo o país, adotou posição semelhante. Em nota, a entidade afirmou que os subcondomínios fazem parte de uma prática consolidada no setor imobiliário paulistano.
A associação defende uma discussão técnica com a prefeitura para garantir “segurança jurídica, previsibilidade regulatória e alinhamento na interpretação das normas aplicáveis”.
A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, por sua vez, rebate as críticas e afirma que o entendimento aplicado atualmente não é novo.
Segundo a pasta, a legislação já estabelece há anos que determinadas áreas comuns precisam permanecer acessíveis a todos os moradores do empreendimento. A prefeitura destacou ainda que o descumprimento das regras pode levar à suspensão ou até à cassação das licenças emitidas.
“A criação de divisões físicas internas que restrinjam esse acesso caracteriza desmembramento irregular e descaracterização do projeto aprovado”, afirmou a administração do prefeito Ricardo Nunes.
Modelo cresceu após incentivos urbanísticos
Os empreendimentos com HIS e HMP ganharam força em São Paulo após a aprovação do Plano Diretor de 2014 e da Lei de Zoneamento de 2016.
As regras criaram benefícios urbanísticos para construtoras que incluíssem apartamentos populares nos projetos. Entre as vantagens estão autorização para maior área construída, prédios mais altos e descontos em taxas cobradas pelo município.
Especialistas apontam que esses incentivos estimularam a expansão dos condomínios mistos em regiões valorizadas da cidade.
Professora de direito urbanístico da Fundação Getulio Vargas, Bianca Tavolari explica que a presença das unidades populares permite ampliar o potencial construtivo de apartamentos voltados à média e alta renda.
Segundo ela, a lógica do mercado passou a utilizar a habitação social como mecanismo para liberar projetos mais rentáveis. “É quase como se o HIS fosse o fardo que se carrega para fazer outras coisas”, afirma.
Hoje, imóveis enquadrados como HIS e HMP representam cerca de 75% dos lançamentos residenciais da capital, de acordo com dados do setor imobiliário.
A prefeitura calcula que ao menos 321 mil unidades tenham sido construídas utilizando benefícios da política habitacional. Desse total, 159 mil estão em empreendimentos denunciados ou sob suspeita de irregularidades.
Em 2025, o Ministério Público de São Paulo abriu investigações sobre possíveis desvios de imóveis populares para compradores com renda superior à permitida.
CPI expôs divisão interna em condomínios
Durante a CPI da HIS, incorporadoras confirmaram a existência de áreas separadas em empreendimentos lançados na capital paulista.
A Lavvi admitiu utilizar subcondomínios em projetos como o Soleil, localizado na Chácara Klabin, zona sul da cidade. No empreendimento, moradores dos apartamentos de padrão superior têm acesso a piscinas e quadra de tênis, enquanto as unidades destinadas ao HMP contam com academia compacta.
O CEO da empresa, Ralph Horn, defendeu o modelo ao afirmar que a divisão permite adequar o custo do condomínio ao perfil financeiro dos moradores. “A estrutura de lazer é separada, compatível com o custo de condomínio que ele pode aguentar”, declarou.
A Diálogo Engenharia também confirmou diferenciação em áreas de lazer de parte de seus empreendimentos. Segundo o presidente da companhia, Guilherme Sallum Nahas, o objetivo é oferecer estruturas compatíveis com a renda dos moradores e evitar cobranças elevadas de condomínio.
Já a SDI Desenvolvimento Imobiliário reconheceu a adoção de subcondomínios em empreendimentos localizados em bairros nobres da capital, como Pinheiros e Jardins.
O relatório final da CPI apontou que, embora os subcondomínios sejam atualmente compatíveis com a legislação, o modelo contribui para aprofundar a segregação socioeconômica dentro dos próprios empreendimentos residenciais.
Fonte: Folha de São Paulo
Foto: https://www.magnific.com/br/fotos-premium/vista-aerea-do-guindaste-de-torre-alta-e-predios-residenciais-em-construcao-desenvolvimento-imobiliario_18110106.htm
