Aluguel de curta duração tem mercado que mira um retorno de 10% ao ano; primeiras unidades do VCRR11 já podem ser locadas para estadias, mas modelo ainda é pouco explorado no Brasil
Alugar imóveis por temporada, no estilo Airbnb, é o que faz um fundo de investimento imobiliário de renda residencial voltado ao short stay, ou seja, estadias de curta permanência. Neste artigo, você pode entender mais sobre a modalide de investimento.
Aluguel de curta duração
Apesar de ainda ser pouco explorado no Brasil, algumas gestoras começam a colocar em prática essa estratégia de aluguel de curta duração. Entre os que apostam neste mercado, a Vectis Renda Residencial (VCRR11) espera entregar um retorno acima de outros fundos de renda urbana, conforme explica Laercio Boaventura, sócio e diretor de investimentos da Vectis Gestão:
“A gente gosta desse modelo que é mais um concorrente de hotelaria. O aluguel de curto prazo é onde a gente acha que vai conseguir a maior rentabilidade.”
Atualmente, a VCRR11 tem um patrimônio de R$ 257 milhões e o compromisso de entregar, por 36 meses, um retorno de ao menos 8% ao ano ao investidor. Após isso, à medida que o volume de unidades disponíveis para locação crescer, a meta sobe para 10% ao ano.
Compra, mobiliário e limpeza
Além disso, todo o dinheiro do fundo foi usado para comprar e mobiliar unidades de apartamentos em quatro empreendimentos da Cyrela (CYRE3) na cidade de São Paulo. Já a gestão das locações é feita pela plataforma Charlie, uma proptech especializada na administração de imóveis para estadia curta. Contudo, diferente do Airbnb, que apenas disponibiliza os imóveis, essa empresa também inclui a gestão, como limpeza e mobiliário.
No total, a VCRR11 terá 340 imóveis. Os 48 primeiros já foram entregues e ficam no empreendimento Cyrela For You Vila Mariana, com diárias em torno de R$ 250. Os outros três empreendimentos que terão unidades do fundo também são da Cyrela (Atmosfera Vila Mariana, Iconyc e On The Parc).
Até maio de 2024, a rentabilidade garantida que o fundo possui é de até 8% ao ano (0,67% ao mês), começará a ser acrescida da renda dos aluguéis que começaram a entrar nesse primeiro semestre.
Risco de vacância
Segundo Boaventura, para reduzir o risco de vacância, a escolha dos empreendimentos considerou diferentes públicos: quem vem a São Paulo para eventos, para buscar tratamento médico e estudar. O foco são as estadias de até três meses, mas também há opções para quem precisa ficar até um ano.
A gestora das locações é uma plataforma aberta, o que faz com que os imóveis também estejam disponíveis em operadores de turismo e em sites como o Hoteis.com e Airbnb.
“A gente mira uma rentabilidade de 10%. É um produto que deve ser comparado aos imóveis de aluguel. mas o investidor às vezes acaba olhando os FIIs de papel e compara com o rendimento do CDI.”
No entanto, com o CDI em alta, o VCRR11 desistiu de uma nova captação que faria o patrimônio passar dos R$ 400 milhões e possibilitar a compra de imóveis em outros quatro empreendimentos que estão na planta.
“No regulamento do fundo tem a previsão de poder dobrar o capital autorizado, mas com a subida da taxa de juros, não conseguimos reabrir.”
Taxa Selic
Já a taxa Selic saiu de 2% em março de 2021 e chegou a 13,75% em setembro do ano passado – atual patamar. Nesse período, o destaque na indústria de FIIs ficou com os fundos de papel, muitas vezes indexados ao CDI ou à inflação.
Por outro lado, ele recorda que os FIIs de tijolo, que é onde um fundo de renda residencial se enquadra, não deveriam ser comparados diretamente ao CDI.
Ele explica que seria pago, em média, R$ 9,5 mil por metro quadrado nas unidades dos quatro empreendimentos que o fundo pretendia adquirir, mas acabou desistindo. Hoje, o metro quadrado nesses locais está em torno de R$ 15 mil.
Descontos
Por negociar um grande número de unidades direto com a construtora e pagar à vista, o fundo consegue descontos em relação aos preços que estão sendo praticados. A gestora explica que tal desconto está em média em 20%, mas, considerando o valor da cota, que foi penalizada pelo atual cenário macroeconômico, o desconto se aproxima dos 50%.
E é esse desconto que garante a rentabilidade do fundo nos primeiros anos, até que as locações se efetivem de fato, uma vez que é necessário esperar as unidades serem entregues e, depois, mobiliadas. A previsão é que todas as 348 unidades sejam entregues até o final do ano.
Rentabilidade
O fundo terá a rentabilidade desses aluguéis e, eventualmente no futuro, da venda desses imóveis. Nesse caso, a rentabilidade incorporaria a valorização imobiliária.
Por fim, esse é um modelo pouco explorado no Brasil pelos fundos imobiliários. O APTO11, da gestora Navi, também possui imóveis destinados à locação de curta estadia, mas trata-se de um fundo híbrido, que também investe em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) do setor. Ainda sobre o CRIs, esta é uma opção de financiamento imobiliário. Segundo Miguel Rodrigues, Diretor Executivo da empresa O Facilitador, empresa especializada em renegociação de dívidas, trata-se de um modelo de empréstimo exclusivamente para a compra de um imóvel, tanto novo quanto usado.
*Foto: Reprodução/Unsplash (Kara Eads – https://unsplash.com/pt-br/fotografias/L7EwHkq1B2s)
